Ubah konsep jual rumah

25/5/2004 Utusan Oleh Azman Anuar

Cadangan Perdana Menteri, Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi untuk mengkaji semula syarat pembelian rumah dengan kemungkinan mensyaratkan pemaju perumahan menyiapkan rumah mereka dahulu sebelum menjual kepada orang ramai sebaik-baiknya jangan ditinggalkan berlalu begitu sahaja.

Konsep bina dulu, jual kemudian pernah disuarakan oleh masyarakat apabila pembeli kerap mengalami masalah dan menanggung risiko terhadap rumah yang mereka beli. Ini kerana mereka hanya bergantung kepada iklan, promosi hebat yang disogok dengan hadiah dan janji manis pemaju sedangkan mereka terpaksa menunggu 24 bulan ataupun lebih untuk melihat rumah idaman siap dibina.

Tetapi tidak semua pembeli mendapat pemaju yang baik. Banyak juga projek rumah terbengkalai dan akhirnya terpaksa diselamatkan oleh kerajaan.

Mengikut rekod Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, sehingga akhir 2002 kerajaan berjaya memulihkan 359 projek yang melibatkan 67,792 unit rumah dan 47,887 pembeli daripada 544 projek terbengkalai (125,649 unit rumah) dengan keseluruhan kos projek bernilai RM9.5 bilion.

Projek-projek terbengkalai itu melibatkan ramai pembeli - setelah terpaksa membayar deposit dan faedah bank, rumah mereka tidak juga dapat diduduki kerana terbengkalai.

Pelbagai kes diterima oleh kerajaan termasuk ada pasangan yang membeli rumah sewaktu belum berkahwin dan hanya dapat menduduki rumah mereka setelah beranak empat.

Malah, antara kes yang paling banyak dilaporkan adalah para pembeli terpaksa membayar pinjaman bank dan sekali gus sewa rumah kerana rumah yang mereka beli terbengkalai atau belum mendapat sijil kelayakan menduduki (CF).

Bukan itu sahaja, para pembeli dikenakan denda bersama kadar faedah bank sekiranya lambat menjelaskan bayaran perumahan.

Punca kebanyakan projek perumahan terbengkalai disebabkan ada pemaju perumahan yang terpaksa gulung tikar atau tidak berdaya saing.

Tiada siapa dapat menafikan banyak rungutan daripada para pembeli rumah yang mendakwa kadangkala Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan terlalu memihak kepada para pemaju perumahan sehingga banyak pembeli yang teraniaya.

Beribu kes yang dirujuk kepada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) yang penubuhannya berkuat kuasa 1 Disember 2002 adalah hakikat yang tidak boleh disembunyikan.

Selepas ini kerajaan perlu bergerak selangkah lagi demi mengubah sistem dalam industri perumahan negara agar selaras dengan status negara maju.

Kerajaan perlu mewujudkan satu dasar perumahan yang membenarkan hanya rumah yang siap sahaja boleh dijual kepada orang ramai.

Dasar tersebut perlu diperkenalkan bagi mengurangkan masalah yang dihadapi oleh pembeli akibat sikap tidak bertanggungjawab para pemaju perumahan.

Cadangan Perdana Menteri baru-baru ini, suatu idea yang bagus. Selama ini konsep jual dulu, bina kemudian adalah menggunakan wang pembeli untuk menjalankan projek. Konsep ini tidak adil kepada pembeli.

Selagi sistem jual-beli rumah yang diamalkan sekarang diteruskan, masalah yang dihadapi pembeli tidak dapat diatasi sepenuhnya.

Menerusi sistem jual-beli rumah pada masa ini, pembeli hanya membuat penilaian berdasarkan kepada brosur dan ia banyak mendatangkan risiko terutama sekiranya pemaju menghadapi masalah kewangan atau projek terbengkalai.

Malah apa yang diamalkan sekarang, hakikatnya pembeli sebenarnya yang membiayai syarikat pemaju untuk membina rumah.

Tetapi jika guna konsep bina dulu, jual kemudian pula ia boleh menyebabkan pemaju menghadapi masalah, terutama modal projek. Kesannya, kos projek mungkin akan disumbat ke dalam harga rumah. Ini mungkin baik kepada pemaju tetapi pembeli terpaksa membayar lebih.

Kebaikan konsep bina-jual pula pembeli boleh melihat terus rumah yang siap dibina dan membuat penilaian sama ada hendak membelinya ataupun tidak. Jika mutu binaannya menarik, ia pasti mendapat permintaan yang tinggi daripada orang ramai. Kesan ini boleh menggalak pemaju membina projek yang baru.

Bagi mengatasi masalah modal permulaan projek yang menelan belanja yang besar, penubuhan konsortium atau beberapa syarikat pemaju kecil bergabung, dilihat oleh seorang penganalisis ekonomi sebagai bukan mudah untuk dilakukan.

``Ini kerana apabila banyak kepala dalam satu projek, ia menyusahkan pengurusan dijalankan,'' katanya.

Malah seorang pengurus syarikat pemaju bumiputera berpendapat, idea itu tidak praktikal kerana dibimbangi syarikat besar akan menelan syarikat kecil - khasnya dalam agihan keuntungan.

``Konsep bina-jual boleh menyebabkan tidak banyak syarikat berhajat menjadi pemaju. Ini kerana sumber modal daripada jualan rumah (sewaktu projek dilancarkan) sudah disekat, jadi hanya bank sahaja sumber untuk membiayai projek.

``Soalnya, bank mana yang sanggup memberi pinjaman kepada pemaju jika pihak bank terlampau berkira dengan risiko - rumah yang disiapkan tiada pembeli. Kalau ada pun, bank hanya sanggup beri pinjaman kepada pemaju yang besar,'' jelas pengurus itu.

Beliau berharap kerajaan berbincang dahulu dengan pemaju dan kaji kesannya jika konsep jualan rumah diubah. Kita tidak boleh mengikut sangat sistem di negara maju seperti Amerika Syarikat dan United Kingdom yang mana konsep rumah yang telah siap dibina sahaja dijual di pasaran.

``Banyak projek kita bergantung daripada wang pinjaman. Dan perubahan dasar ini akan memberi kesan kepada ekonomi negara jika banyak pemaju lari daripada membina rumah. Kesan bergandanya kepada ekonomi juga tidak kurang hebat. Siapa yang mahu pegang tanggungjawab ini?'' soal pegurus itu ketika dihubungi Utusan Malaysia.

Apa pun, yang dihasratkan oleh rakyat ialah setiap syarikat pemaju perumahan yang berlesen bukan hanya mesti kukuh dan kuat dari segi kewangannya serta berkemampuan menjalankan kerjanya, bahkan lebih daripada itu ia mesti mempunyai rekod bersih dan baik.

Selain itu, perubahan dasar perumahan perlu menekankan juga mengenai kepentingan pembeli sentiasa dipelihara.

Sekiranya cadangan konsep bina-jual diterima, kerajaan digesa memperkenalkan mekanisme pinjaman yang lebih mudah untuk membantu pembeli rumah.

Sebab, hanya kerajaan yang berkuasa untuk meminta semua institusi perbankan bertolak ansur dengan melonggarkan syarat pinjaman perumahan agar rakyat dapat membeli rumah termasuk kos rendah melalui konsep bina-jual.