JOSEPH PEH SOON KEAT & PETER PEH HOCK BENG V. NEWACRES SDN BHD

ALASAN PENGHAKIMAN

Plaintif Pertama dan Kedua di dalam kes ini merupakan bapa dan anak dan mereka telah menandatangani satu perjanjian jual beli dengan Defendan. Defendan adalah pemaju satu projek perumahan di Mukim Kelang, Selangor. Fakta yang tidak dipertikaikan ialah melalui satu perjanjian jual beli bertarikh 16.5.1984 (selepas ini disebut sebagai Perjanjian tersebut sahaja). Kedua-dua Plaintif telah bersetuju untuk membeli satu apartmen yang akan didirikan oleh Defendan dengan harga $77,000.00. Apartmen itu dikenali sebagai Flat No. 24, Blok No. AH yang berukuran sebesar 76.55 meter persegi. Pembayaran-pembayaran hendaklah mengikut Jadual Ketiga Perjanjian tersebut. Untuk membiayai pembelian tersebut Plaintif telah memperolehi pinjaman dari [2] Credit Corporation Malaysia (C.C.M.) sejumlah $53,000.00. Sejumlah $24,000.00 lagi adalah dari simpanan mereka sendiri. Plaintif telahpun membuat pembayaran sejumlah $70,000.00 kepada Defendan. Jumlah pembayaran 10% terakhir telah dengan sengaja ditahan oleh Plaintif kerana mengikut Plaintif pihak Defendan belum menyempurnakan syarat bagi pembayaran itu dibuat iaitu Seksyen 8 Jadual Ketiga Perjanjian tersebut. Plaintif tidak menafikan Defendan telah membuat tuntutan pembayaran 10% tersebut melalui surat bertarikh 27.5.1987 yang juga menyatakan penyerahan milik kosong. Selain dari itu Plaintif juga telah membuat pembayaran sejumlah $265.00 bagi cagaran dan deposit untuk air dan api kepada Defendan.

Di dalam tindakan Mahkamahnya Plaintif telah membuat tuntutan untuk membatalkan Perjanjian tersebut, meminta gantirugi kerana kelewatan penyiapan, pembayaran balik wang yang dibayar oleh Plaintif kepada Defendan termasuk wang deposit bagi air dan api dan faedah yang telah dibayar oleh Plaintif kepada bank kerana pinjaman yang diambil oleh Plaintif untuk pembayaran rumah tersebut. Di dalam tuntutannya Plaintif telah menyatakan bahawa Defendan telah bersetuju di dalam Perjanjian tersebut untuk [3] menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong premis kepada Plaintif di dalam tempoh 36 bulan dari tarikh Perjanjian tersebut. Sekiranya Defendan gagal menyiapkan dan membuat penyerahan milikan kosong Defendan hendaklah membayar gantirugi pada kadar 8% setahun di atas harga jualan dikira dari hari ke hari sehingga penyerahan milikan kosong dibuat. Plaintif juga telah menyatakan Defendan telah memungkiri Perjanjian tersebut apabila mengenakan caj perkhidmatan $960.00 bagi tiap-tiap dua tahun iaitu sekali ganda dari apa yang dipersetujui di dalam Perjanjian tersebut yang dinyatakan sebanyak $480.00.

Defendan di dalam pembelaan dan tuntutan balasnya telah menafikan tuntutan Plaintif dan menyatakan bahawa Defendan melalui satu notis berdaftar bertarikh 27.5.1987 telah memberitahu Plaintif berkenaan penyerahan kosong rumah tersebut. Jikalau adapun kelewatan serahan kosong hanya selama 12 hari iaitu antara 15.5.1987 hingga 27.5.1987. Dengan itu Defendan menyatakan gantirugi sekiranya ada hanya sebanyak 12 hari dan bukan sebanyak yang dinyatakan oleh Plaintif. Defendan juga membuat tuntutan balas bagi 'quit rent', bayaran faedah, 'service charge', dan lain-lain sejumlah $4,690.47. Walau bagaimanapun [4] pada pendapat saya Defendan hanya berhak ke atas tuntutan balas sekiranya Plaintif tidak berhak menamatkan Perjanjian tersebut.

(i) Adakah Plaintif berhak membatalkan Perjanjian tersebut:

Pokok tuntutan antara kedua pihak ialah interpretasi kandungan Perjanjian tersebut. Plaintif telah menyatakan bahawa ia berhak menamatkan Perjanjian tersebut kerana Defendan telah gagal membuat penyerahan kosong sebagaimana yang diperuntukkan oleh Klausa 13. Klausa 13 adalah seperti berikut:

"13. TIME FOR COMPLETION:

13. 1. Subject to Clause 23 and provided that the Purchaser only pays the instalments as provided and at the times set out in Clause 4 herein and duly pays all other sums and monies due or payable by him to the Vendor pursuant to this Agreement and provided further that the Purchaser shall have performed and observed and contained in this Agreement, the Premises shall be completed and the Vendor shall deliver vacant possession of the Premises to the Purchaser not later than thirty-six (36) calendar months from the date of this Agreement. For the purposes of this clause, it is hereby agreed that completion of the Premises shall not include the supply of water and/or electricity to the Premises if such supply is not available for any reason other than the default of the Vendor. [5]

13. 2. Subject to Clause 13.1, if the Premises shall not be completed and ready for delivery of vacant possession within the aforesaid period, then the Vendor shall pay to the Purchaser by way of indemnity for any delay in delivery as aforesaid, agreed liquidated damages calculated from day to day at the rate of eight per centum (8%) per annum on the purchase from the due date of delivery of vacant possession to the date of actual delivery of vacant possession of the Premises to the Purchaser."

Dengan peruntukan yang dinyatakan di atas adalah jelas kepada saya bahawa pihak Defendan mempunyai had masa untuk menyiapkan dan menyerahkan premis tersebut kepada Plaintif. Penyerahan itu mestilah dibuat dengan serahan milik kosong di dalam tempoh 36 bulan dari tarikh Perjanjian tersebut ditandatangani iaitu pada 16.5.1984. Dengan itu tarikh serahan milik kosong ialah pada atau sebelum 15.5.1987. Defendan mengakui bahawa mereka telah terlewat memberi notis penyerahan milik kosong selama 12 hari yang dibuat hanya pada 27.5.1987. Sungguhpun Plaintif mengakui menerima notis berkenaan tetapi mereka telah mempertikaikan apakah yang dimaksudkan dengan milikan kosong (vacant possession). Perkataan "milikan kosong" (vacant possession) ini telah diperuntukkan di dalam Klausa 14 Perjanjian tersebut seperti berikut: [6]

"14. DELIVERY OF VACANT POSSESSION:

Upon the issue of the Vendor's architect of a certificate certifying that the construction of the Premises had been duly completed and provided that the Purchaser shall have paid all sums and monies payable by him under this Agreement, in particular under Clause 4, and all fees and charges for alterations and/or deviations, if any, consented to by the Vendor pursuant to Clause 10 and shall have performed and observed the terms and covenants on his part to be performed and observed and contained in this Agreement, the Vendor shall deliver to the Purchaser vacant possession of the Premises. PROVIDED THAT such possession shall not give the Purchaser the right to make any alterations or additions to the Premises in accordance with Clause 10 or, as the case may be, Clause 11.7 or to occupy the Premises until such time as the Certificate of Fitness for occupation in respect of the complex is issued by the appropriate authorities. Upon the expiry of fourteen (14) days from the date of a notice from the Vendor requesting the Purchaser to take vacant possession of the Premises, the Purchaser shall be deemed to have taken possession of the Premises (whether or not the Purchaser has actually accepted vacant possession of the Premises) and the Vendor shall not thereafter be liable for any loss or damage to the Premises and/or to the fixtures and fittings therein. If after the completion of the Premises as aforesaid, delivery of vacant possession of the Premises to the Purchaser is delayed or prevented by reason of the default of the Purchaser in the payment of any monies payable by him hereunder or in the performance or observance by the Purchaser of the terms and covenants on his part to be performed and observed and contained in this Agreement, any loss or damage to the Premises shall be entirely at the risk of and be borne solely by the Purchaser." (Tekanan oleh saya). [7]

Dari peruntukan di atas adalah jelas kepada saya bahawa penyerahan milik kosong hanya setelah sijil oleh arkitek dikeluarkan yang menyatakan bahawa premis tersebut telah disiapkan dengan sempurna. Di dalam kes ini Defendan tidak mempertikaikan bahawa Plaintif telah memenuhi syarat-syarat yang dikehendaki di dalam Perjanjian iaitu telah membuat semua pembayaran kecuali pembayaran 10% terakhir yang mana pembayarannya telah disengaja ditahan oleh Plaintif kerana tidak berpuashati bahawa premis tersebut telah disiapkan dengan sempurnanya sungguhpun Sijil Arkitek telah dikeluarkan. Plaintif telah berhujah bahawa Sijil Arkitek dikeluarkan tidak mematuhi Perjanjian itu kerana ia dikeluarkan sebelum rumah itu disiapkan dengan sempurna. Adalah jelas kepada saya Sijil Arkitek hendaklah memperakui bahawa premis itu telah disiapkan dengan sempurna. Dari fakta-fakta yang dikemukakan adakah premis itu telah disiapkan dengan sempurnanya oleh Defendan pada tarikh 27.5.1987?

Plaintif telah memberi keterangan bahawa apabila ia menerima surat Defendan yang mengemukakan Sijil Arkitek ia telah pergi ke premis berkenaan untuk membuat pemeriksaan bagi menentukan bahawa premis tersebut telah siap dan sedia didiami. Di sana dia [8] mendapati bahawa di dalam bilik air 'shower', jamban dan besin belum dipasang oleh Defendan. Dia juga mendapati pada keseluruhan premis tersebut talian elektrik termasuk swis dan lampu belum dipasang dan paip-paip air belum dipasang. Plaintif juga mendapati bekalan letrik ke ibusawat bangunan tersebut juga masih belum disambung. Plaintif juga mendapati lantai mosaic di 'balcony' dan 'carpet' bagi bilik-bilik belum dipasang. Di samping itu kawasan di sekeliling bangunan tersebut masih belum disiapkan dan dibersihkan termasuk jalan dan tempat letak kereta. Plaintif telah mengambil gambar kesemuanya ini yang telah dikemukakan sebagai Eksibit P15A - P15G. Plaintif telah menunjukkan kepada Mahkamah bahawa premis tersebut belum disiapkan dengan sempurnanya untuk membolehkan seseorang tinggal di situ. Plaintif juga telah memberitahu Defendan berkenaan kecacatan dan kekurangan yang dinyatakan melalui satu surat Eksibit P8 dan meminta Defendan membetulkan dan menyiapkan kecacatan tersebut. Plaintif juga menyatakan dia bukan sahaja tidak menerima jawapan daripada Defendan tetapi apabila ia pergi ke premis tersebut berulang kali dan kali terakhir sebelum Tahun Baru Cina pada tahun 1988 iaitu kira-kira tujuh bulan kemudian keadaan premis tersebut masih sebagaimana [9] yang dinyatakan di atas tanpa apa-apa perubahan. Dengan sebab itu Plaintif menyatakan yang ia telah tawar hati untuk menerima premis tersebut. Plaintif melalui peguamnya telah menulis dua pucuk surat kepada Defendan untuk membatalkan Perjanjian tersebut iaitu surat bertarikh 31.10.1988 dan surat bertarikh 2.7.1991 (Eksibit P10). Defendan tidak menerima pembatalan tersebut.

Defendan di dalam keteranganya tidak menyangkal keterangan Plaintif berkenaan kecacatan dan ketidak-sempurnaan premis tersebut. Defendan hanya merujuk kepada surat bertarikh 27.5.1987 (Eksibit P3) yang mengemukakan Sijil Arkitek yang menyatakan premis telah siap. Mengikut Defendan sijil itu sudah mencukupi untuk menunjukkan premis tersebut sudah siap. Defendan juga menyatakan di dalam surat berkenaan mereka tidak memasang swis-swis lampu, tandas, 'shower' dan besin kerana takut kecurian dan ini mengikut Klausa 14 Perjanjian tersebut. Saya telah meneliti Klausa 14 dan saya dapati bahawa di atas pembekalan air dan api Defendan berhak tidak dibekalkan sekiranya pembekal tidak dapat membekalkannya. Tidak ada disebutkan berkenaan dengan pemasangan alat-alat yang dinyatakan. Sijil Arkitek [10] yang menyatakan rumah berkenaan telah siap dengan sempurnanya adalah jelas kepada saya dari keterangan yang telah diberikan dalam Mahkamah bahawa ianya tidak mencerminkan keadaan yang sebenarnya kerana didapati kecacatan dan perkakas-perkakas yang belum disiapkan selepas sijil tersebut dikeluarkan. Defendan tidak menulis surat menyatakan kecacatan dan ketidak-sempurnaan telahpun dibaiki dan dibuat.

Dengan itu pada pendapat saya Plaintif telah mengambil tindakan yang betul apabila tidak menerima serahan milikan kosong dan tidak membuat pembayaran 10% terakhir. Ini kerana ada bukti yang menunjukkan bahawa premis itu belum disiapkan dengan sempurnanya (duly completed) sebagaimana yang dikehendaki oleh peruntukan Klausa 14 Perjanjian tersebut. Berkenaan dengan ini Hakim Mustapha Hussein di dalam kes Syarikat Lean Hup (Liew Brothers) Sdn. Bhd. v. Cheow Chong Thai (1988) 3 MLJ 221 di muka surat 223 telah menyatakan:

" ..... In any event, the connection of water supply and electricity does not make the house fit for occupation. There are thousands of squatter huts which cannot qualify for a certificate of fitness for occupation, but still have water and electricity supplies. Nor, on the contrary, does the issuance of a certificate of fitness for occupation mean there is supply of water [11] and electricity to the house, as one can see hundreds of houses do not have water and electricity even after the certificates of fitness for occupation had been issued. In fact, as in this instant case, according to the evidence of the respondent, the CF is not given to me until today (i.e. the date of hearing of the case on 18 September 1986). Yet, there was connection of water and electricity on 20 February 1986. It is clear that the certificate of fitness is not a sine qua now for connection of water and electricity, though normally the water and electricity will only be connected after the issuance of the certificate of fitness for occupation.

Looking at the evidence, 20 February 1986 is the date on which the water and electricity supplies were connected to the house, and in the view of this Court, this is the date of delivery of vacant possession. ..."

Adalah jelas kepada saya bahawa peruntukan Klausa 14 ini diambil daripada Housing Developers (Control and Licensing) Act, 1966 (Act 118) & Regulations 1989 & 1991 di mana perkataan-perkataan yang digunakan adalah sama. Daripada apa yang dinyatakan di atas adalah jelas kepada saya bahawa 'delivery of vacant possession' bermakna premis tersebut sudah siap dengan sempurna untuk didiami dan ini termasuk bekalan air dan api telah disambung kecuali keadaan yang tertentu tidak mengizinkan. Di dalam kes ini saya berpendapat bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan bahawa premis berkenaan belum disiapkan dengan sempurnanya. [12] Dengan itu saya berpendapat Plaintif berhak menamatkan Perjanjian tersebut sebagaimana yang dinyatakan oleh Hakim Abdul Malek di dalam kes Chye Fook & Anor v. Teh Teng Seng Realty Sdn. Bhd. (1989) 1 MLJ 308. Di muka surat 310 Y.A. Hakim berkenaan menyatakan seperti berikut:

"Section 56 of the Contracts Act 1950 states that a contract is voidable of the option of the promisee if the intention of the parties was that time should be the essence of the contrct but if it was otherwise the promisee is entitled to compensation from the promisor for any loss occasioned to him by the latter's failure to do the thing at or before the specified time. In this particular instance, I was of the view that the first limb of the section applied. Therefore, time was the essence of the contract and the contract was voidable. Consequently, since the building was not completed within 24 months from the date of the Agreement, the purchaser plaintiff had the option either to continue with the contract or to rescind it."

Yang Arif Hakim berkenaan telah merujuk kepada masa sebagai intisari perjanjian (time is the essence of the contract) yang diperuntukkan Klausa 7 perjanjian tersebut. Klausa 7 itu adalah serupa dengan Klausa 6 di dalam perjanjian jual beli kes ini. Di muka surat 311 Hakim Abdul Malek menyatakan seperti berikut:

"What is relevant here is that the plaintiffs had entered into a sale and purchase agreement with the defendants to buy the house and had expected to move into the [13] house two years later. They certainly would have made the necessary preparations for this event and any change in plans would have caused them a great deal of inconvenience and expense. Therefore, if the house was not completed on the appointed date and in fact had not been completed even five months thereafter when the notice to terminate was sent to the defendants and was only completed nine months later and the certificate of fitness issued 16 months after the appointed date, the court is of the view that it is within the right of the purchaser plaintiffs to rescind the contract with the defendants based on legal principles and case law."

Prinsip yang sama telah dinyatakan di dalam kes Law Ngei Ung & Anor v. Tamansuri Sdn. Bhd. (1989) 2 CLJ 181 dan Tan Yang Long & Anor v. Newacres Sdn. Bhd. (1992) 1 MLJ 289. Berasaskan prinsip-prinsip yang dinyatakan di atas saya berpendapat di dalam kes ini Plaintif berhak membatalkan Perjanjian tersebut.

(ii) Sama ada Plaintif berhak mendapatkan gantirugi di atas kelewatan:

Persoalan kedua yang harus saya tentukan adakah Plaintif berhak mendapatkan gantirugi di atas kelewatan membuat penyerahan milikan kosong. Di dalam kes Chye Fook & Anor v. Teh Teng Seng Realty Sdn Bhd. (yang telah dinyatakan di atas) Y.A. Hakim Abdul Malek memutuskan seperti berikut: [14]

"Held: ....

(2) As provided by s.76 of the Contracts Act 1950 a party who rightly rescinds a contract is entitled to compensation for any damage which he has sustained through the non-fulfilment of the contract. The plaintiff's entitlement to liquidated damages if the developer failed to complete within 24 months did not in any way take away the rights of the purchaser to rescind the contract."

Y.A. Hakim Mustapha Hussain di dalam kes Syarikat Lean Hup (Liew Brothers) Sdn. Bhd. v. Cheow Chong Thai (telah dinyatakan di atas) juga berpendapat yang sama apabila ia memutuskan seperti berikut:

"Held: (i) It was the clear intention of the parties to comply with the provisions of the relevant law namely, the Act and the Regulations. There being a mutual mistake of law, in terms of contract had to be rectified so as to comply with the Regulations. The delivery period was therefore 24 months and the damages were to be calculated at the rate of 10% p.a."

Prinsip yang sama juga dinyatakan oleh Y.A. Hakim Shanker di dalam kes Tan Yang Long & Anor v. Newacres Sdn. Bhd. (1992) 1 MLJ 289.

Berasaskan authoriti yang dinyatakan di atas saya berpendapat Plaintif berhak mendapatkan gantirugi kerana kelewatan menyiapkan premis tersebut pada kadar 8% setahun bagi tiap-tiap satu hari sehingga premis tersebut disiapkan dengan sempurna. Sebagaimana yang [15] telah saya nyatakan di atas adalah jelas dari keterangan yang telah diberikan bahawa pada 15.5.1987 premis belum disiapkan lagi. Tarikh tersebut ialah tarikh premis itu patut disiapkan. Plaintif telah memberitahu Defendan melalui satu surat bahawa premis belum disiapkan lagi dan juga menyatakan apa yang belum disiapkan. Ini berlarutan selama tujuh bulan iaitu kali terakhir Plaintif melawat premis tersebut. Selepas itu Plaintif tidak lagi pergi ke premis tersebut. Defendan pula sungguhpun menerima surat Plaintif tidak pernah memberitahu Plaintif bahawa premis itu telah disiapkan dengan sempurnanya sehinggalah surat daripada Defendan kepada Plaintif bertarikh 17.5.1990 (Eksibit P6A) yang telah mengemukakan Sijil Kelayakan Menduduki Bangunan (Certificate of Fitness). Plaintif telah mengakui menerima surat berkenaan. Dengan itu Defendan telah berhujah sekiranya Mahkamah berpendapat bahawa premis itu belum disiapkan pada tarikh Sijil Arkitek dikemukakan sekurang-kurangnya ia telah disiapkan pada tarikh Sijil Kelayakan Menduduki itu dikeluarkan iaitu pada 24.5.1989 (Eksibit P6B) dan bukannya sehingga sekarang sebagaimana yang dituntut oleh Plaintif. Pada pendapat saya Sijil Kelayakan Menduduki itu adalah satu bukti prima facie yang premis itu telah [16] disiapkan dengan sempurnanya. Adakah tarikh 24.5.1989 sebagai tarikh penyerahan milikan kosong. Adalah jelas kepada saya di bawah Perjanjian tersebut penyiapan dengan sempurna tidak memadai. Ia hendaklah disusuli dengan penyerahan milikan kosong. Dengan itu bilakah penyerahan milikan kosong dibuat oleh Defendan kepada Plaintif selepas premis itu disiapkan dengan sempurna. Adalah jelas kepada saya Defendan telah lambat menghantarkan Sijil Kelayakan Menduduki itu kepada Plaintif. Tidak ada sebab dikemukakan oleh Defendan mengapa kelewatan itu berlaku. Dengan itu Plaintif hanya mengetahui premis tersebut telah disiapkan dengan sempurnanya apabila menerima surat bertarikh 15.9.1990. Pada keadaan yang biasa seseorang itu disifatkan telah menerima surat berkenaan dua hari kemudian iaitu pada 19.5.1990. Dengan itu pada pendapat saya tarikh penyerahan milikan kosong ialah pada 19.5.1990. Dengan itu juga pada pendapat saya Plaintif berhak mendapat gantirugi kerana kelewatan (liquidated damages) bagi tempoh 16.5.1987 hingga 19.5.1990 pada kadar yang telah ditetapkan di dalam Perjanjian iaitu 8% setahun bagi tiap-tiap hari kelewatan itu berlaku.

(iii) Faedah yang telah dibayar kepada C.C.M.: [17]

Di dalam kes ini keterangan yang cukup telah diberi oleh Plaintif bahawa untuk pembayaran pembelian premis tersebut Plaintif telah membuat pembayaran sejumlah $70,000.00. Dari jumlah itu $24,000.00 ialah dari simpanan Plaintif sendiri dan selebihnya pinjaman dari C.C.M. Oleh kerana Plaintif tidak berminat lagi untuk membeli premis tersebut kerana lewat disiapkan oleh Defendan maka Plaintif telah membuat pembayaran balik kepada C.C.M. pinjaman yang diambilnya. Plaintif dengan itu telah dikenakan faedah sejumlah $21,692.59 sen. Ini dibuktikan oleh Eksibit P13. Dengan itu Plaintif telah menuntut bayaran gantirugi faedah ini. Oleh kerana Plaintif berhak untuk membatalkan Perjanjian tersebut, Plaintif juga berhak di atas tuntutan ini.

(iv) Tuntutan Plaintif di atas pemulangan yang lain yang telah dibayar kepada Defendan:

Oleh kerana saya telah memutuskan bahawa Plaintif berhak membatalkan Perjanjian tersebut, Plaintif berhak mendapat balik semua bayaran lain yang telah dibuat kepada Defendan yang dinyatakan di dalam tuntutannya iaitu bayaran seperti wang cagaran (deposit) air dan api. [18]

(v) Tuntutan balas oleh Defendan:

Adalah jelas kepada saya Defendan yang telah mungkir di dalam Perjanjian tersebut. Sungguhpun Defendan telah menamatkan Perjanjian tersebut di atas alasan Plaintif telah tidak membuat pembayaran terakhir dan 'service charge' yang diminta. Pertama sekali surat pembatalan itu dibuat selepas tindakan Mahkamah diambil oleh Plaintif. Keduanya kemungkiran adalah oleh Defendan. Dengan itu Defendan tidak berhak membatalkan Perjanjian itu dan juga tidak berhak di atas tuntutan balasannya.

Dengan itu saya memutuskan Plaintif berhak di dalam tuntutannya. Dengan itu juga saya memutuskan Plaintif berhak mendapat pembayaran-pembayaran daripada Defendan seperti berikut:

(a) Semua pembayaran yang telah dibuat oleh Plaintif kepada Defendan di bawah Perjanjian tersebut iaitu pembayaran bagi membeli premis tersebut sebanyak $70,000.00;

(b) Gantirugi kelewatan bagi tempoh 16.5.1987 hingga 19.5.1990 pada kadar 8% setahun bagi [19] setiap hari. Ini akan ditaksirkan oleh Penolong Kanan Pendaftar sekiranya kedua-dua pihak mempersetujuinya;

(c) Faedah yang telah dibayar oleh Plaintif kepada C.C.M. sebanyak $21,692.59 sen;

(d) Semua bayaran lain yang telah dibuat oleh Plaintif kepada Defendan; dan

(e) Kos.