INTERCARTEL SDN BHD V. LEMBAH BERINGIN SDN BHD

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KUALA LUMPUR

(BAHAGIAN SIVIL)

SAMAN PEMULA NO: S5-24-2290-2003

Dalam perkara mengenai Seksyen 56, 65 dan 76 Akta Kontrak 1950;

Dan

Dalam perkara mengenai hartanah Lot No. 26 (Type A), Sector 10-1, (The Crescent), Lembah Beringin ("Hartanah tersebut");

Dan

Dalam perkara mengenai Perjanjian Jual Beli di antara Plaintif dan Defendan yang bertarikh 22 haribulan November 1996 ("Perjanjian tersebut") yang mengenai Hartanah tersebut;

Dan

Dalam perkara mengenai kemungkiran Klausa 16 Perjanjian tersebut mengenai masa untuk penyerahan milikan kosong Hartanah tersebut dan gantirugi yang dinyatakan di dalam Perjanjian tersebut;

Dan

Dalam perkara mengenai Seksyen 4(d), Seksyen 34 dan Seksyen 41 Akta Relif Spesifik l950

Dan

Dalam perkara mengenai Aturan 28 Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi, 1980

ANTARA

INTERCARTEL SDN BHD (No. Syarikat: 397555-K) - PLAINTIF

DAN

LEMBAH BERINGIN SDN BHD (No. Syarikat: 243726-P) - DEFENDAN

ALASAN PENGHAKIMAN

OLEH YANG ARIF HAKIM DATO' TEE AH SING

Melalui Saman Pemula Terpinda (Lampiran 9) Plaintif telah memohon perintah-perintah seperti berikut:-

1. Suatu pengisytiharan bahawa Defendan telah memungkiri terma-terma Perjanjian Jual Beli bertarikh 22/11/1996 ("Perjanjian tersebut") apabila gagal untuk menyempurnakan pembinaan dan penyerahan milikan kosong hartanah tersebut kepada Plaintif dalam tempoh masa yang munasabah atau dalam tempoh masa yang ditetapkan dalam Perjanjian tersebut dan bahawa Plaintif telah dengan wajarnya membatalkan dan/atau menamatkan Perjanjian tersebut pada 8/10/2003 atau pada mana-mana tarikh yang Mahkamah berpendapat patut dan sesuai atau dalam alternatifnya suatu deklarasi bahawa Perjanjian tersebut dibatalkan atau ditamatkan oleh kerana kemungkiran kontrak oleh Defendan;

2. Defendan memulangkan kepada Plaintif dalam tempoh 7 hari dari tarikh penyampaian perintah Mahkamah ini sejumlah RM305,510.40 yang merupakan bahagian harga pembelian yang telah dibayar oleh Plaintif kepada Defendan menurut terma-terma Perjanjian tersebut;

3. Defendan membayar kepada Plaintif gantirugi jumlah tertentu yang dikira pada kadar 10% setahun ke atas harga pembelian sebanyak RM381,888.00 yang dikira dari hari ke hari dari tarikh yang ditetapkan dalam Perjanjian tersebut untuk penyerahan milikan kosong hartanah tersebut, iaitu 21/11/1999 sehingga tarikh penamatan Perjanjian tersebut;

4. Gantirugi selanjutnya dan/atau gantirugi lebih serius;

5. Selanjutnya dan/atau dalam alternative, gantirugi bagi kemungkiran kontrak;

6. Faedah pada kadar 8% setahun ke atas jumlah penghakiman yang dihakimi dari tarikh saman ini sehingga tarikh penjelasan sepenuhnya;

7. Kos di atas dan kos sampingan berhubung permohonan ini dibayar oleh Defendan kepada Plaintif; dan

8. Perintah-perintah lain atau perintah selanjutnya diberikan seperti mana Mahkamah yang mulia fakir patut dan suai-manfaat.

Lampiran 9 disokong oleh Afidavit Pertama Plaintif yang diikrarkan oleh Khoo Soh Gaik ("Khoo") pada 20.11.2003 (Lampiran 2). Perkara-perkara yang relevan dari Lampiran 2 adalah seperti berikut:-

1. Melalui Perjanjian tersebut Plaintif telah bersetuju untuk membeli dan Defendan telah bersetuju untuk menjual suatu hartanah bersama dengan suatu kedai pejabat 2 tingkat yang akan dibina di atasnya yang dikenali sebagai Lot No. 26, The Crescent - Sector 10-1, Lembah Beringin ("Hartanah tersebut") dengan harga pembelian sebanyak RM381,888.00.

2. Antara terma-terma Perjanjian tersebut adalah bahawa:-

(i) Pembinaan Hartanah tersebut akan disempurnakan oleh Defendan dan milikan kosong Hartanah tersebut akan diserah kepada Plaintif dalam tempoh 36 bulan dari tarikh 22/11/1996.

(ii) Sekiranya Defendan gagal menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut dalam tempoh yang ditetapkan, Defendan akan membayar kepada Plaintif gantirugi yang dikira pada kadar 10% setahun ke atas harga pembelian dari hari ke hari dari tarikh yang ditetapkan dalam Perjanjian tersebut untuk penyerahan milikan kosong.

(iii) Masa adalah menjadi asas kepada Perjanjian tersebut.

3. Plaintif telah membayar kepada Defendan sejumlah RM305,510.40 sebagai bahagian harga pembelian.

4. Defendan telah gagal untuk menyempurnakan pembinaan dan menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada Plaintif dalam tempoh yang ditetapkan dalam Perjanjian tersebut, iaitu sebelum 21/11/1999.

5. Melalui surat peguamcara Plaintif bertarikh 8/10/2003, Plaintif telah memberitahu Defendan bahawa Plaintif telah menerima repudiasi Defendan dan telah menganggap Perjanjian tersebut telah ditamatkan dan/atau dibatalkan dan menuntut pemulangan harga pembelian yang telah dibayar. Walaubagaimanapun, Defendan telah gagal untuk mematuhi tuntutan Plaintif tersebut.

6. Menurut seksyen-seksyen 56, 65 dan 76 Akta Kontrak 1950, Plaintif berhak menamatkan Perjanjian tersebut, mendapatkan kembali harga pembelian yang telah dibayar dan menuntut pampasan gantirugi yang diakibat oleh kemungkiran Defendan.

Satu Afidavit Jawapan No. 1 Defendan telah diikrarkan oleh Muhd Najib Mohd Rawi pada 19.1.2004 (Lampiran 4). Perkara-perkara yang relevan dari Lampiran 4 adalah seperti berikut:-

1. Terma berkenaan tempoh penyerahan milikan kosong telah diubah dan/atau dilapangkan dengan persetujuan kedua-dua pihak akibat kemelesetan ekonomi yang berlaku pada lewat tahun 1997 yang menyebabkan Defendan mengalami masalah aliran tunai.

2. Berdasarkan kepada persefahaman tersebut dan kesedaran bahawa projek Lembah Beringin tidak dapat disiapkan pada atau sebelum 22/11/1999, Defendan tidak mengenakan faedah lewat 12% setahun apabila Plaintif gagal membuat pembayaran berperingkat dalam tempoh yang ditetapkan dalam Perjanjian tersebut.

3. Kegagalan Plaintif membangkitkan apa-apa rungutan kepada Defendan selama lebih kurang 4 tahun dari 23/11/1999 hingga 8/10/2003 dan kegagalan mendesak Defendan dan menetapkan tempoh penyerahan yang baru jelas menunjukkan bahawa peruntukan masa penyerahan telah diabatkan dan bukan lagi merupakan intipati Perjanjian tersebut.

4. Surat tuntutan peguamcara Plaintif adalah tidak efektif kerana ia tidak menyatakan tarikh atau tempoh masa penyerahan baru bagi Hartanah tersebut. Tambahan pula tuntutan untuk pemulangan wang harga belian adalah tidak berasas langsung kerana surat tersebut mengatakan bahawa Plaintif ingin dilepaskan daripada perlaksanaan Perjanjian pada masa hadapan dan bukanlah supaya status beliau dikembalikan kepada asal seolah-olah Perjanjian tersebut tidak ditandatangani.

5. Defendan juga mempunyai tuntutan balas dalam kes ini di mana Plaintif perlu membiayai dan membayar balik wang yang dikeluarkan oleh Defendan untuk, antara lainnya, cukai tanah yang dikenakan ke atas tanah di mana kedai komersial tersebut didirikan yang kesemuanya berjumlah RM250.83 iaitu cukai tanah lot tersebut untuk 8 tahun dari tahun 1996 hingga tahun 2003.

6. Plaintif juga gagal menyelesaikan bayaran ansuran berperingkat tahap ke 7 dan ke 8 dalam masa 14 hari dari selepas penerimaan notis bayaran Defendan bertarikh 26/1/1998. Bayaran tunai hanya dibuat pada 19/2/1998 dan 26/8/1998, iaitu kelewatan selama 10 hari dan 212 hari. Oleh itu jumlah faedah lewat yang terakru adalah RM2,787.26. Oleh yang demikian seandainya Defendan ada bertanggungan kepada Plaintif untuk tuntutan di sini, Defendan meminta suatu penolakan terhadap apa-apa jumlah wang yang perlu dibayar kepada Plaintif oleh Defendan dengan jumlah RM3,038.09 yang perlu dibayar oleh Plaintif kepada Defendan.

7. Sekiranya Perjanjian perlu ditamatkan sebagaimana prayer 1, Plaintif cuma berhak untuk dilepaskan daripada perlaksanaan masa hadapan Perjanjian tersebut dan oleh itu Defendan tidak wajib memulangkan kepada Plaintif bayaran yang kononnya telah dibuat iaitu RM305,510.40 di prayer 2 Saman Pemula.

8. Plaintif hanya dapat menikmati gantirugi jumlah tertentu sekiranya Perjanjian tersebut diteruskan dan penyerahan milikan harta premis tersebut diserahkan.

Satu Afidavit Kedua Plaintif telah diikrarkan oleh Khoo pada 26.8.2004 (Lampiran 11). Perkara-perkara yang relevan dari Lampiran 11 adalah seperti berikut:-

1. Tempoh penyerahan milikan kosong tidak diubah dan/atau dilapangkan kerana Plaintif tidak pernah bersetuju berbuat demikian.

2. Plaintif menafikan bahawa Plaintif telah gagal untuk membuat pembayaran harga belian tersebut dan oleh itu Defendan tidak berhak untuk mengenakan faedah lewat.

3. Alasan Defendan bahawa ekonomi yang buruk dan atas keadaan-keadaan luar biasa telah mengakibatkan kelewatan projek tersebut bukan merupakan satu pembelaan yang munasabah. Defendan gagal untuk membuktikan bagaimana ekonomi yang buruk dan keadaan-keadaan lain telah melambatkan pembinaan Hartanah tersebut.

4. Pembinaan projek tersebut telah dihentikan (abandoned) sejak beberapa tahun lepas. Defendan juga telah melalui suratnya bertarikh 25/7/2003 mengakut kelewatan pembinaan projek tersebut dan menawar untuk menukar Hartanah tersebut dengan hartanah-hartanah di tempat lain.

5. Isu faedah lewat tidak pernah dibangkitkan oleh Defendan sehingga tindakan ini dimulakan. Oleh itu isu ini adalah suatu fikiran semula (afterthought).

6. Defendan telah meiakukan suatu kemungkiran kontrak dengan tidak menyempurnakan pembinaan Hartanah tersebut dalam masa yang ditetapkan dalam Perjanjian tersebut.

Peguam Plaintif dalam penghujahan bertulisnya bertarikh 23.11.2004 di antara lain telah berhujah seperti berikut:-

1. Klausa 5 Perjanjian tersebut telah memperuntukkan bahawa masa adalah menjadi asas.

2. Kemungkiran Defendan telah membolehkan Plaintif untuk menamatkan Perjanjian tersebut berdasarkan otoriti-otoriti berikut:-

(a) Seksyen 56(1) Akta Kontrak 1950;

(b) Kes Sim Chio Huat v. Wong Ted Fui [1983] CLJ 363 (Rep); [1983] 1 CLJ 178; [1983] 1 MLJ 151;

(c) Kes Kang Yoon Mook Xavier v. Insun Development Sdn. Bhd. [1995] 2 CLJ 471; [1995] 2 MLJ 91;

(d) Kes Chye Fook & Anor v. Teh Teng Seng Realty Sdn. Bhd. [1988] 1 LNS 213; [1989] 1 MLJ 308.

3. Seksyen 66 dan 76 Akta Kontrak 1950 telah memberi hak kepada Plaintif untuk menuntut bayaran yang diberikan kepada Defendan di bawah Perjanjian tersebut. Sila lihat kes Tan Yang Long v. Newacres Sdn. Bhd. [1992] 3 CLJ 666 (Rep); [1992] 1 CLJ 211; [1992] 1 MLJ 289.

4. Merujuk kepada kes Kang Yoon Mook Xavier v. Insun Development Sdn. Bhd. [1995] 2 CLJ 471; [1995] 2 MLJ 91 dan Ng Weng Sum v. Lembah Beringin Sdn. Bhd. [2002] 1 LNS 179; [2002] 7 MLJ 211 yang mana Mahkamah telah membenarkan pemulangan harga belian kepada Plaintif iaitu pembeli rumah dalam kes-kes tersebut.

5. Pembatalan kontrak oleh Plaintif dalam kes ini adalah pembatalan kontrak secara "de future" di mana kontrak tersebut adalah sah dan berkesan pada sepanjang masa sehingga ianya ditamatkan. Dan dalam keadaan pembatalan "de future", segala hak yang sedia ada atau remedi yang terakru kepada pihak yang tidak bersalah sebelum kontrak dibatalkan adalah masih berkesan, dan pihak-pihak hanya dilepaskan daripada perlaksanaan obligasi-obligasi pada masa hadapan. Hujahan ini adalah disokong oleh otoriti-otoriti berikut:-

(a) Johnson & Anor v. Agnew [1979] 1 All ER 883;

(b) Buckland & Ors v. Farmer & Moody [1978] 3 All ER 929;

(c) Morello Sdn. Bhd. v. Jaques (International) Sdn. Bhd. [1995] 2 CLJ 23; [1995] 1 MLJ 577.

6. Defendan telah menimbulkan isu keadaan ekonomi yang buruk sekitar tahun 1997 telah menyebabkan mereka mengalami masaalah aliran tunai dan seterusnya kelancaran keseluruhan pembinaan Hartanah tersebut terganggu. Pembelaan Defendan terhadap isu keadaan ekonomi yang buruk adalah suatu pembelaan yang tidak munasabah memandangkan Defendan telah gagal membuktikan bagaimana isu ekonomi yang buruk dan keadaan-keadaan lain telah melambatkan pembinaan Hartanah tersebut dan/atau merupakan isu-isu yang berada di luar kawalannya. Sila lihat kes Ng Weng Sum v. Lembah Beringin Sdn. Bhd. [2002] 1 LNS 179; [2002] 7 MLJ 211.

7. Defendan telah gagal memberikan sebarang bukti untuk membuktikan persetujuan yang didakwa di antara Plaintif dan Dcfendan untuk. melapangkan masa penyerahan milikan kosong.

Peguam Defendan dalam penghujahan bertulisnya bertarikh 1.3.2005 telah berhujah di antara lain seperti berikut:-

1. Saman Pemula Terpinda (Lampiran 9) seperti dalam "inducements" ialah kemungkiran Defendan untuk menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut dalam masa yang ditetapkan dalam Perjanjian tersebut dan pembatalan kontrak di bawah seksyen 56 Akta Kontrak 1950.

2. Pada asalnya masa penyerahan milikan kosong Hartanah tersebut ada asas kepada kontrak tetapi Plaintif melalui kelakuannya telah "acquiesced to or otherwise agreed to a waiver of such stipulation".

3. Plaintif tidak memberi notis menetapkan masa baru seperti yang dikehendaki di bawah seksyen 47 Akta Kontrak 1950 setelah tamat masa asal untuk penyerahan milikan kosong dan telah membenarkan masa selama 4 tahun tidak berbuat apa-apa. Notis penamatan melalui surat bertarikh 8.10.2003 (ekshibit "K-3") memberitahu Defendan untuk mematuhi dengan tarikh penyerahan milikan kosong yang asal adalah cacat.

4. Penamatan kontrak di bawah seksyen 56 Akta Kontrak 1950 ialah "an ab initio rescission and not an in future rescission". Maka Plaintif tiada hak untuk menuntut gantirugi di bawah klausa 16.2 Perjanjian tersebut.

5. Kes ini hendaklah dibezakan dengan kes-kes di antara pembeli rumah dan pemaju di bawah perjanjian jual beli di bawah Jadual G atau H Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989.

Di bawah Peraturan 11(3) Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1982 pemaju hendaklah buat permohonan kepada Pengawal Perumahan untuk lanjutan masa menyerah milikan kosong sebelum tamat tempohnya tarikh penyerahan milikan kosong seperti dalam perjanjian jual beli.

6. Kes-kes Kang Yoon Mook Xavier v. Insun Development Sdn, Bhd. [1995] 2 CLJ 471; [1995] 2 MLJ 91, Chye Fook & Anor v. Teh Teng Seng Realty Sdn. Bhd. [1988] 1 LNS 213; [1989] 1 MLJ 308, Tan Yang Long v. Newacres Sdn. Bhd. [1992] 3 CLJ 666 (Rep); [1992] 1 CLJ 211; [1992] 1 MLJ 289 dan Chung May Yen v. Puncakdana Development Sdn. Bhd. [2003] 5 CLJ 12; [2002] 7 MLJ 216 yang dirujuk oleh Plaintif adalah kes-kes di bawah Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1964 dan Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1982 boleh dibezakan dengan kes ini.

7. Seksyen 47 Akta Kontrak 1950 terpakai dalam kes ini. Sila lihat kes Loke Yuen Cheng & Anor v. Vimtex Sdn. Bhd. [1998] 4 CLJ 352; [1998] 4 MLJ 169 dan Hock Huat Iron Foundry (suing as a firm) v. Naga Tembaga Sdn. Bhd. [1999] 1 CLJ 89; [1999] 1 MLJ 65.

8. Plaintif telah mengenepikan (waived) haknya untuk menyatakan bahawa masa ada intipati kontrak kerana masa untuk penyerahan milikan kosong telah dilapangkan oleh kedua-dua pihak. Seksyen 56 Akta Kontrak 1950 tidak terpakai.

9. Plaintif telah gagal memberi notis kepada Defendan untuk menetapkan tarikh penyerahan milikan kosong baru.

10. Terdapat kelewatan selama 4 tahun yang melampau. Berdasarkan kes Cheah Khoon Tee v. Crimson Development Sdn. Bhd. [1999] 8 CLJ 79 saman pemula terpinda ini harus ditolak dengan kos.

Peguam Plaintif dalam penghujahan balasannya bertarikh 16.5.2005 telah berhujah antara lain seperti berikut:-

1. Tiada sebarang bukti yang menyokong alegasi bahawa Plaintif telah melapangkan masa penyempurnaan.

2. Defendan tidak menyatakan bila projek tersebut dijangka akan disempurnakan.

Sekarang saya menimbangkan kes di hadapan saya.

Kes-kes Kang Yoon Mook Xavier v. Insun Development Sdn. Bhd. [1995] 2 CLJ 471; [1995] 2 MLJ 91, Tan Yang Long v. New acres Sdn. Bhd. [1992] 3 CLJ 666 (Rep); [1992] 1 CLJ 211; [1992] 1 MLJ 289, Chung May Yen v. Puncakdana Development Sdn. Bhd. [2003] 5 CLJ 12; [2002] 7 MLJ 216 dan Chye Fook & Anor v. Teh Teng Seng Realty Sdn. Bhd. [1988] 1 LNS 213; [1989] 1 MLJ 308 adalah kes-kes di bawah Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1964 dan Peraturan 11 Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1982 yang mana perjanjian jual beli rumah kediaman mesti dipatuhi oleh semua pihak dan boleh dibezakan dengan kes ini. Kes ini bukan di bawah Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1964 dan Peraturan 11 Peraturan-Peraturan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1982.

Plaintif melalui Perjanjian tersebut telah membeli Hartanah tersebut daripada Defendan. Perjanjian tersebut bertarikh 22.11.1996.

Klausa 2 Perjanjian tersebut menyatakan bahawa harga belian hendaklah secara ansuran mengikut pada masa dan cara yang ditetapkan di Jadual Keempat Perjanjian tersebut.

Mengikut Klausa 5 Perjanjian tersebut masa adalah asas kepada kontrak terutama sekali terhadap bayaran ansuran harga belian atau mana-mana bahagian bayaran yang perlu dibayar oieh Plaintif kepada Defendan.

Mengikut Klausa 6 Perjanjian tersebut jika mana-mana bayaran yang masih belum dibayar oleh Plaintif selepas tamat tempoh 14 hari, maka faedah akan dikenakan terhadap amaun yang perlu dibayar dan faedah adalah pada kadar 12% setahun samada sebelum atau selepas penghakiman dimasukkan.

Di bawah Klausa 14.2 Perjanjian tersebut Plaintif adalah bertanggungan untuk "payment of outgoings" termasuk cukai pintu dan Iain-lain cukai, dari tarikh Perjanjian tersebut dan Plaintif bertanggungan untuk menanggung rugi Defendan terhadap "payment of outgoings" tersebut.

Menurut Klausa 16.1 Perjanjian tersebut tempoh untuk penyerahan milikan kosong adalah dalam 36 bulan dari tarikh Perjanjian tersebut. Oleh itu tarikh akhir untuk penyerahan kosong ialah 21.11.1999.

Menurut Klausa 16.2 Perjanjian tersebut sekiranya Defendan gagal untuk menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada Plaintif pada 21.11.1999, Defendan hendaklah membayar dengan serta-merta kepada Plaintif gantirugi jumlah tertentu yang dikira dari hari ke hari pada kadar 10% setahun ke atas harga pembelian.

Plaintif telah mendakwa bahawa Plaintif telah membuat pembayaran sebanyak RM305,510.40 kepada Defendan di bawah Perjanjian tersebut.

Melalui suatu surat bertarikh 8.10.2003 Plaintif telah memaklumkan Defendan bahawa berdasarkan repudiasi Defendan dalam kegagalannya untuk menyerah milikan kosong Hartanah tersebut seperti dijanji, Plaintif menamatkan Perjanjian tersebut dan menuntut dari Defendan wang yang ia telah terima di bawah Perjanjian tersebut tetapi Defendan enggan.

Di perenggan 12 Afidavit Jawapan No. 1 Defendan (Lampiran 4) ada menyatakan pihak-pihak bersetuju bahawa tempoh pembangunan kedai dan infrastruktur dan kemudahan projek Lembah Beringin akan lewat disiapkan ekoran keadaan ekonomi buruk yang mendadak, dan justeru itu Defendan atas persetujuan Plaintif menangguhkan pemasangan bumbling (roof truss) iaitu kerja peringkat ke-6 (peringkat 2(e) kepada Jadual Empat Perjanjian (roofing) agar supaya bahan-bahan kayu bumbong yang tidak dapat menahan pendedahan kepada unsur-unsur cuaca hanya dilengkapkan apabila milikan kosong kedai tersebut dapat diberikan di masa hadapan, mengikut daya dan upaya Defendan serentak dengan pemulihan ekonomi ("Terma Diubah tersebut").

Di perenggan 13 Lampiran 4 ada dinyatakan bahawa Plaintif tiada apa-apa bantahan terhadap penangguhan kerja tersebut dan telah bersetuju dengan Terma Diubah tersebut. Kemudiannya pada bulan Januari 1998 (iaitu 26.1.1998) kerja-kerja penyiapan dilanjutkan ke peringkat 7 dan 8 (peringkat 2(f) dan (g) kepada Jadual Empat Perjanjian) dan Defendan menyampaikan tuntutan bayaran progresifnya bertarikh 26.1.1998 kepada Plaintif. Berdasarkan kepada Terma Diubah tersebut dan kesedaran bahawa projek Lembah Beringin tidak dapat disiapkan pada atau sebelum 22.11.1999 mengikut Perjanjian tersebut, Plaintif turut gagal mengikut tempoh masa bayaran dalam masa 14 hari yang ditetapkan di bawah Klausa 6 Perjanjian tersebut dan bayaran untuk kedua-dua tuntutan progresif (7 dan 8) hanya dibuat begitu lewat pada 19.2.1998 dan 26.8.1998.

Di perenggan 14 Lampiran 4 ada menyatakan bahawa kelewatan bayaran Plaintif untuk tuntutan progresif ke-7 dan ke-8 adalah 10 hari dan 212 hari masing-masing. Oleh kerana mengikut Terma Diubah tersebut, persefahaman bersama kedua-dua pihak adalah bahawa masa penyerahan milikan kosong telah dilapangkan, Defendan lalu tidak mengenakan faedah lewat 12% setahun ke atas jumlah-jumlah bayaran yang lewat diselesaikan oleh Plaintif.

Klausa 26 Perjanjian tersebut adalah seperti berikut:-

"The Vendor shall not be liable to the Purchaser for any failure to fulfil any of the terms of this Agreement if such fulfillment is delayed, hindered or prevented by circumstances beyond the control of the Vendor including but not limited to acts of God, inclement weather, strikes, lock-outs, riots, civil commotion and acts of war."

Defendan telah menimbulkan suatu isu yang perlu dibicarakan iaitu bahawa ekonomi yang buruk dan atas keadaan-keadaan luar biasa telah mengakibatkan kelewatan projek tersebut seperti disyaratkan di bawah Klausa 26 Perjanjian tersebut.

Berdasarkan Klausa 6 Perjanjian tersebut Defendan berhak untuk mengenakan faedah lewat bayaran kepada Plaintif pada kadar 12% setahun atas apa-apa bayaran tertunggak dan Plaintif adalah bertanggungan membayar faedah tersebut.

Kelewatan bayaran Plaintif untuk tuntutan progresif ke-7 dan k-8 adalah 10 hari dan 212 hari masing-masing. Saya bersetuju dengan penghujahan Defendan bahawa Defendan tidak mengenakan faedah lewat 12% setahun ke atas jumlah-jumlah bayaran yang lewat kerana terdapat persetujuan bahawa kedua-dua pihak bersetuju untuk tidak mengikut terma-terma Perjanjian tersebut dan masa untuk penyerahan milikan kosong telah dilapangkan dan bukan lagi satu asas kepada kontrak.

Ada jelas Defendan tidak pernah menerima apa-apa rungutan atau pengaduan dari Plaintif mengenai penyerahan milikan kosong yang sepatut dilakukan dalam masa yang ditetapkan.

Plaintif hanya membangkitkan isu penyerahan milikan kosong menerusi surat peguamcaranya yang bertarikh 8.10.2003 (ekshibit "K-3" di Afidavit Pertama Plaintif).

Terdapat kelewatan selama lebih kurang 4 tahun dari tarikh sepatutnya milikan kosong diberikan iaitu pada 21.11.1999 hingga 8.10.2003. Saya berpendapat ianya adalah satu kelewatan yang melampau. Di samping itu Plaintif tidak memberi notis kepada Defendan untuk menetapkan satu tarikh penyerahan milikan kosong yang baru untuk menjadi masa intipati sekali lagi kepada Perjanjian tersebut.

Di dalam kes Cheah Khoon Tee v. Crimson Development Sdn. Bhd. [1999] 8 CLJ 79 Y.A. Steve Shim J (pada ketika itu) di m.s. 82 berkata:-

"In defence, the defendant has raised the issue of waiver and estoppel on the following basis: (1) that if the plaintiffs had intended to treat time of the essence of the agreements, they should have terminated or rescinded the said agreements immediately upon the expiry of the completion dates prescribed therein and (2) that by effecting termination or rescission some 18 months after such expiry, there had been an inordinate delay on the part of the plaintiffs. Counsel for the defendant has submitted in effect that the plaintiffs' passive conduct tantamounted to waiving their rights to rely on time being of the essence of the agreements and therefore were estopped from claiming to be entitled to terminate or rescind the agreements in question. In this connection, he has cited the Federal Court case of Sim Chio Huat v. Wong Ted Fui [1983] CLJ 363 (Rep); [1983] 1 CLJ 178; [1983] 1 MLJ 151 and the more recent Court of Appeal case of Loke Yuen Cheng & Anor v. Vimtex Sdn Bhd [1998] 4 CLJ 352; [1998} 4 MLJ 169. In short, the defendant has alleged that the plaintiffs were guilty of laches."

Dan di m.s. 83 hingga 85 berkata:-

"As regards Loke Yuen Cheng, counsel contends it illustrated the point that there must be something more than mere laches before the principle of waiver or estoppel applied and that mere silence or inaction would not amount to waiver. Here, he draws attention to the peculiar factual circumstances in that case where the learned judge had apparently considered, amongst others, the elements of inaction and non-negotiation before coming to the conclusion that the appellant's conduct did not amount to a waiver that time was of the essence of the contract. I would agree with learned counsel's assessment but I think Loke Yuen Cheng has a much more significant impact upon the instant case. In the first instance, the Court of Appeal took cognisance of the principle enunciated in Luck v. White [1973] 26 P & CR 89 which states:-

If the party who is in the right allows the defaulting party to try to remedy his default after an essential date has passed, he cannot then call the bargain off without first warning the defaulting party by fixing a fresh limit, reasonable in the circumstance.

Clearly, there is a need to give warning to the defaulting party by fixing a fresh limit for completion before a party can terminate or rescind the agreement. In my view, this is more so in a situation where there has been a substantial delay in terminating or rescinding the agreement. Although such warning was not effected in Loke Yuen Cheng, the defendant therein could quite conceivably rely on cl. 19 of the agreement which provides:-

If the purchaser fails to deposit the balance of purchase price within the completion date or the extended date the vendors shall be at liberty to terminate this agreement by notice in writing summarily and on termination aforesaid, the purchaser's rights thereunder shall be ended and the said deposit shall be forfeited to the vendors who shall be at liberty to sell or otherwise deal with the said property in such manner as the vendors shall think fit and shall not be liable to account to the purchaser for any profit made on such sale or dealing.

No such clause exists in the instant case. Thus, it would appear that such warning should have been initiated by the plaintiffs in the particular circumstances where the termination or rescission was, in each case, effected some 18 months after the expiry of the completion date. There has been no explanation as to why there was such a long and substantial delay. In the premises, the delay must be considered to be inordinate. This is quite unlike the position in Loke Yuen Cheng where the delay was only a day. Indeed, it could be said that the defendants in that case had terminated the contract almost upon the expiry of the completion date. Therein, NH Chan, JCA said as follows:-

The lack of activity for such a short duration of time was not in my opinion, sufficient enough to make time cease to be of the essence of the contract; see Buckland & Ors v. Farmer & Moody [1978] 3 All ER 929 at p. 937.

His Lordship also cited with approval that part of the judgment of Goff, LJ in Farmer & Moody which reads:-

Waiver, however, is based on encouraging the purchaser to think that he will be given time indefinitely and will not be cut off without further notice. Mere standing by is not enough, at all events unless it continues for an unreasonably long time and there is no suggestion of that in this case.

I think the part underscored is particularly poignant in the context of this case because quite obviously the passive conduct or the silence and inactivity on the part of the plaintiffs for a period of 18 months or thereabout, must, in the absence of any cogent explanation, be regarded as unreasonably long, suggesting, quite conceivably, that the defendant could continue with the construction work on the two units indefinitely upon the expiry of the completion date or encouraging the defendant to think that it would be given time indefinitely and not be cut off without further notice. Such further notice appears to relate to giving a fresh limit with a proviso that failure to comply therewith would result or deem to result in the contract being cancelled. This is reflected in a passage cited and approved by the court of appeal in Loke Yuen Cheng, taken from Pollock & Mulla on the Indian Contract and Specific Relief Acts (11th edn. 1994) at p. 578 which reads:-

Once the condition is not fulfilled as contemplated by the terms of the agreement when time is made of the essence of the contract originally or subsequent thereto, the failure to perform the contract within the stipulated time gives a right to avoid the contract, which can be exercised while making the time the essence of the contract or subsequently thereto. In the notice making time the essence of the contract the party can be intimated that in default of compliance with the requisition the contract will be treated as cancelled, (emphasis mine)"

Saya berpendapat Plaintif telah mengenepikan haknya untuk menamatkan Perjanjian tersebut.

Berdasarkan alasan-alasan di atas saya telah menolak saman pemula terpinda (Lampiran 9) dengan kos.